Propiedades con Derecho de Posesión en Panamá

Tipos de Derechos de Propiedad

Panamá cuenta con tres tipos de Derechos de Propiedad:

  • Títulos de Propiedad
  • Concesiones
  • Derechos de Posesión

Los títulos de propiedad en Panamá son los mismos que en los Estados Unidos y Europa. Las concesiones son contratos de arrendamiento por tiempo limitado. Los derechos de posesión son esencialmente derechos de residencia. Usted no es dueño de la tierra. La "Estado" de Panamá posee todas las propiedades con derecho de posesión. Lo que usted posee al comprar un derecho de posesión es el derecho a ocupar y poseer la propiedad. Usted puede construir una casa, puede sembrar, puede hacer muchas cosas, pero usted no es dueño de la tierra.

En los últimos años, muchos extranjeros han adquirido propiedades con derecho de posesión en Panamá. La mayoría no ha tenido ningún problema serio, pero una minoría significativa ha experimentado dificultades, que tienden a caer en tres categorías:

Reclamos de Apropiación Conflictiva

Los derechos de posesión a veces se registran en varias agencias del gobierno, Reforma Agraria, ANAM (el Ministerio del Medio Ambiente) y en PRONAT (organismo encargado de la titulación de derecho de posesión de propiedades). Sin embargo, esto es al azar. Muchos de los derechos de posesión no se registran en ningún lugar, e incluso si lo están, esto no evitará que lleguen personas diciendo que son dueños de los derechos de posesión, aunque usted los haya comprado con un contrato por escrito.

Lo que normalmente sucede es que, después de que alguien ha comprado los derechos de posesión de una propiedad, alguien va a venir, por lo general un vecino o un familiar de la persona que vendió los derechos de posesión, y afirmará que él es el verdadero dueño de los derechos de posesión. La persona ingenua que compró los derechos de posesión ahora tendrá que enfrentar una acción legal, con años en los tribunales y costosos honorarios de abogados, para resolver el problema.

Esto es casi siempre un problema. Surge exclusivamente por que los compradores y sus abogados no llevan a cabo la debida diligencia (véase más adelante)

Representaciones Engañosas Sobre la Titulación

No importa lo que los vendedores ansiosos te digan, ser dueño de propiedad mediante un título siempre es más seguro y mejor que poseer derechos de posesión. Es por eso que muchos vendedores le dirán que han solicitado el título y que llegará "pronto".

Don’t believe it. For the past few years there has been an unofficial moratorium by the government of Panama with respect to titling coastal and island properties. Very few such properties have been titled recently. When the new titling law (law 71) comes into effect, the government will charge significant – but as yet undetermined -- fees for titling coastal and island properties. Titling a right of possession property may well cost more than purchasing the rights of possession.

No les creas. En los últimos años se ha producido una suspensión no oficial por el gobierno de Panamá con respecto a la titulación de propiedades costeras e insulares. Muy pocas de estas propiedades se han titulado recientemente. Cuando la nueva ley de titulación (Ley 71) entre en vigor, el gobierno va a cobrar significativas tasas de titulación costeras y propiedades de islas. La titulación de una propiedad con derecho de posesión puede costar más que la compra de los derechos de posesión.

Títulos Anteriores

 

De vez en cuando, alguien va a comprar los derechos de posesión de una propiedad, sólo para descubrir que no es un título existente a la propiedad. Estos casos suelen surgir cuando una propiedad ha sido abandonada durante años, o décadas, por el titular. Alguien llega, se pone en cuclillas en el suelo durante un período de años, y luego se asegura ser el propietario de los derechos de posesión.

De vez en cuando, alguien va a comprar los derechos de posesión de una propiedad, sólo para descubrir que ya existe un título de propiedad. Estos casos suelen surgir cuando una propiedad ha sido abandonada durante años, o décadas, por el titular. Alguien llega, ocupa ilegalmente la propiedad durante un período de años, y luego asegura ser el propietario de los derechos de posesión.

Puede que incluso tenga los derechos registrados con una u otra agencia del gobierno, pero eso no va a ser concluyente. Todavía puede acabar en los tribunales luchando con el poseedor del título por el control de la propiedad.

Cómo Evitar Problemas al Comprar Propiedades con Derecho de Posesión

We recommend that foreigner buyers exercise caution purchasing right of possession property. There are some exceptional right of possession properties, which can sometimes be bought at very low prices. In such cases, it may make sense to buy rights of possession. However, we at Chiriqui Coastal Real Estate suggest that the following rules should be applied when considering the purchase of right of possession property, especially on islands or the coast:

Recomendamos que los compradores extranjeros tengan cuidado al comprar propiedades con derecho de posesión. Hay algunas propiedades de posesión que son la excepción, que a veces se pueden comprar a precios muy bajos. En tales casos, puede tener sentido comprar los derechos de posesión. Sin embargo, nosotros en Chiriqui Coastal Real Estate sugerimos las siguientes reglas que deben aplicarse cuando se considera la compra de propiedades con derecho de posesión, especialmente en las islas o en la costas:

  • Usted y su abogado deben investigar a fondo la propiedad, incluyendo: si los derechos de posesión han sido registrados con alguna agencia del gobierno, la historia de los anteriores propietarios, si hay un título ya existente, y si los propietarios vecinos o familiares del vendedor, tienen algún reclamo sobre la propiedad.
  • No debería haber ninguna propiedad titulda disponible de calidad similar a un precio comparable.
  • El precio debe reflejar un descuento sustancial en el precio de propiedades tituladas similares - al menos el 50%, probablemente más.
  • Usted debe comprar los derechos de posesión sólo si está preparado para seguir adelante con la compra, incluso si la propiedad no se puede titular.
  • A new survey, commissioned by the prospective purchaser, should be obtained from a competent and qualified surveyor.
  • Una nueva encuesta, encargada por el comprador potencial, se debe obtener de un inspector competente y calificado.
  • Usted debe contratar a un abogado experimentado y capaz, que debe estar convencido de que la propuesta de compra es seguro.